Les bâtiments représentent plus de 40 % de la consommation d’énergie en France. Dans ce contexte, la rénovation énergétique du parc tertiaire constitue un levier prioritaire de la transition bas carbone. Les collectivités territoriales sont en première ligne : elles gèrent à elles seules près de 300 millions de m², soit environ un tiers du parc tertiaire national.
Au-delà de l’enjeu climatique, trois facteurs rendent cette transformation incontournable. D’abord, le poids économique de ce patrimoine, dont les coûts d’exploitation pèsent fortement sur des budgets publics de plus en plus contraints. Ensuite, les obligations réglementaires, notamment le décret tertiaire, qui impose des trajectoires ambitieuses de réduction des consommations. Enfin, le rôle d’exemplarité des collectivités, essentiel pour entraîner l’ensemble des acteurs locaux (entreprises, bailleurs sociaux, copropriétés, …) dans une dynamique de rénovation à grande échelle.
Jusqu’à présent, les stratégies de rénovation reposaient largement sur une approche bâtiment par bâtiment, fondée sur des audits énergétiques et des modélisations ponctuelles. Cette méthode présente plusieurs limites : elle est coûteuse, partielle (souvent limitée à un échantillon de bâtiments) et conduit à des extrapolations qui ne permettent pas d’optimiser les investissements à l’échelle globale du patrimoine.
Dans un contexte de ressources financières limitées, cette approche ne garantit pas une allocation optimale des budgets, ni une priorisation efficace des actions en fonction de leur performance énergétique, carbone et économique.
Pour dépasser ces limites, une nouvelle méthode a été mise au point par Efficacity, fondée sur la simulation énergétique dynamique à l’échelle de l’ensemble du patrimoine tertiaire (« SED patrimoine »).
Elle consiste à modéliser en SED 100 % des bâtiments d’un parc immobilier, chaque bâtiment faisant l’objet de simulations intégrant un large éventail d’actions de rénovation : amélioration de l’enveloppe, évolution des systèmes énergétiques, optimisation de la ventilation ou encore réduction des usages spécifiques. Ces actions sont combinées en dizaines de scénarios, permettant une évaluation multicritère selon les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre, les coûts d’investissement, les économies d’exploitation et le confort d’été (notamment via les indicateurs de degrés-heures).
L’un des apports structurants de l’approche par simulation énergétique à l’échelle du patrimoine réside dans sa capacité à raisonner non plus bâtiment par bâtiment, mais sous contraintes globales, intégrant les réalités budgétaires et opérationnelles des collectivités. Concrètement, les scénarios de rénovation sont optimisés en tenant compte d’enveloppes d’investissement annuelles, de contraintes de phasage des travaux et de priorités d’intervention (techniques, réglementaires ou d’usage). Cette optimisation multi-bâtiments permet d’arbitrer entre des actions à fort impact mais coûteuses et des actions plus diffusées mais rapidement rentables, afin de maximiser les gains énergétiques et carbone à l’échelle du parc. Elle met également en évidence des effets de seuil et des stratégies d’investissement progressives, impossibles à identifier avec des approches classiques. In fine, cette logique conduit à définir des trajectoires de rénovation robustes, alignées avec les objectifs du décret tertiaire, tout en minimisant le coût global et en sécurisant la faisabilité opérationnelle des programmes pluriannuels d’investissement.
La ville de Noisy-le-Grand constitue un démonstrateur emblématique de cette nouvelle approche. Dans le cadre d’un projet soutenu par la Banque des Territoires, près de 200 bâtiments et équipements publics, représentant environ 200 000 m², ont été modélisés, et visent en moyenne une réduction de 20 % des consommations en 2026, et 50 % à horizon 2040 conformément au décret tertiaire.
L’originalité de la démarche repose sur une approche intégrée combinant simulation énergétique dynamique, exploitation de données massives (consommations, météo, usages, maintenance) et outils d’intelligence artificielle permettant d’optimiser en continu les décisions d’investissement et d’exploitation. Concrètement, chaque bâtiment est modélisé et fait l’objet de multiples scénarios de rénovation simulés via des outils de SED (notamment PowerDIS), afin d’évaluer leur performance énergétique, carbone et économique.
Cette approche permet de repenser en profondeur la trajectoire d’investissement, et illustre directement l’apport de l’optimisation à l’échelle du patrimoine : en priorisant les actions les plus performantes et en intégrant les effets systémiques (pilotage, exploitation, phasage), il devient possible de maximiser les gains énergétiques et carbone pour un niveau d’investissement maîtrisé.
Matthew Wendeln
Directeur de projets